曾经，
抚州公元1959住宅小区
由于物业公司服务水平不高、履职能力不强，
导致小区环境脏乱差、
监控系统失灵、电梯停运、
小区绿化没人浇水等乱象丛生。
该小区在业主委员会
接管小区日常管理事务后，
采取“自治”方式，
发动和鼓励居民参与小区治理与服务，
进行自我管理、自我服务，
小区变化翻天覆地，
环境焕然一新，邻里和谐亲如家人。
公元1959业主“自治”
小区变化翻天覆地
走进公元1959小区，道路清扫得干干净净，路面整洁，花草郁郁葱葱，景色怡人、神清气爽。电梯、门禁、小区道路等设施设备全面更新改造，监控系统全覆盖。小区内没有乱搭乱建，车辆停放有序，邻里和睦团结，从里到外洋溢着美好家园的氛围。
曾经，这个小区由于物业公司服务水平不高、履职能力不强，导致小区环境脏乱差、监控系统失灵、电梯停运、小区绿化没人浇水等乱象丛生。除了脏乱差，当时的盗窃问题也非常严重，最多一次是一晚上有11家住户被盗。当时的物业公司是开发商自己的，存在各种与小区业主争利益的情况，如公共区域的广告收入、车位收益等，都被物业公司收取。小区存在的种种乱象，使得部分业主长期拖欠物业管理费用，物业公司与业主之间的矛盾日益激化，物业服务也进一步恶化，更换物业公司成为业主一致的共识。
要更换物业服务公司，
首先得成立业主委员会。
2015年，
小区业主向房管局、社区居委会
申请成立业主委员会。
经过半年多的筹建，
2016年5月该小区召开了首届业主大会，
选出了11名业主委员会委员和4名候补委员，
业主委员会正式成立了。
在业主大会上，通过了《业委会章程》《小区邻里公约》等规章制度。《小区邻里公约》内容有：保持公共场所的环境整洁，爱护花草树木，不在公共区域养花、种菜；不在楼道等公共区域放置私人物品，生活垃圾及时放入垃圾箱（桶）内；不往窗外抛物品、不在阳台旋转易坠落物品；不在小区内大声喧哗，汽车进入小区不按喇叭；文明养宠物，不影响邻里生活；配合物业管理人员，发现可疑人员进入小区及时告知物管人员等。
这个《小区邻里公约》非常细致，其内容甚至还有：邻居见面主动微笑、问好；关怀和帮助邻里的独居老人。
一系列规章制度的出台，
小区业主为之一振，
同时也感觉温馨友好。
业委会成立后的第一件事，就是启动了更换物业公司的工作。业委会向开发商前期的物业公司发出了终止物业服务的通知，并向社会发布了聘请物业公司的招标公告。当时，共有7家物业公司前来竞标，经过对比，业委会选择了一家总部在南昌的物业公司进行合作。新的物业公司入驻后，前期物业公司却不肯撤出，导致工作难以开展，新物业公司来了三个月，小区的乱象状况并没有得到改变，反而因两家物业公同时存在更乱。由于开发商也是南昌的公司，他们两家公司后来达成了某种协议，新来的物业公司向业委会提出撤离。
“物业公司不靠谱，
那就我们自己来。”
公元1959业主委员会主任朱申祥说。小区变化翻天覆地，环境焕然一新，得益于小区业主自治管理新模式。经过换物业公司的一番折腾后，业委会经过商讨，决定不再聘请物业公司，拟采取“自治”方式，进行自我管理、自我服务。业主委员会接管小区日常事务，发动和鼓励更多的居民参与小区治理与服务，小区保安、清洁工，负责小区治安、卫生、物业费收取等工作。
“自治”后，
大家真正把维护小区公共环境卫生
和秩序等方面的事，
当成自己家里的事。
垃圾遍地、楼道乱停乱放现象不见了，小广告、“牛皮癣”不见了，小区内花草树木因有人管理也重新焕发生机。小区面貌焕然一新，小区居民幸福感和自豪感油然而生。环境的变好，能改善物业服务水平，提升小区自我管理、自我教育、自我服务水平，实现楼栋环境优美、邻里互帮互助、小区文明和谐。
一切事务公开
是成功的“法宝”
业主委员会由业主选举产生，
代表业主的利益。
“我们小区的任何事务，依法依规为前提，先征求大家意见再实施，而且实施过程和结果都要在小区门口的公示栏里公示。”该小区有21栋楼，在选举业主委员会委员前，大家通过推荐和自荐的方式，先投票选出了每栋楼的楼长。在房管部门和社区居委会的反导和监督下，业主公开选举产生了11名业主委员会委员和4名修补委员。
“业主委员会的权力代表该物业的全体业主。小区自我管理，收取物业服务费本着维管成本收取，收费项目少，收费低，且每一分钱都花在业主身上，业主们觉得交得值。”朱申祥说，物业公司带有营利性，收费自然要多。2017年5月起，公元1959小区正式开始实行“自治”模式，物管费为每平方米仅收0.9元、地下停车费每月只收60元。而市区同类小区的物管费大多是收1.30元左右，有的小区地下停车收费每月超过300元。
由于“自治”管理没有中间环节，不存在利润问题，业主所交纳的钱全部用于小区的服务，不仅缴纳物管费比其他小区大大减少，而且服务也更好。业主所交的物管费，除去小区保安、保洁、绿化工、水电维管工和管理人员的工资等固定支出，剩余物业费都用来建设小区，地面修整、电梯维护、监控系统完善等。该小区已建成10年左右的时间，由于前期物管公司履职不力，监控系统失灵、电梯停运、路面破损，小区的许多设备设施存在不同程度的损坏。“自治”后，业委会经过评估，在保障服务人员的工资外，业主所交的物管费每年都有一些钱结余，这些钱足够用于平常设备设施的维修。
目前，监控系统、电梯、门禁系统都进行了维修或改造升级。针对小区内道路破损、路面长有青苔在雨天易摔倒等情况，去年业委会决定对路面进行维修。当时，我市正对BRT道路进行改造建设，小区业委会对BRT沿线渗水彩色非机动车道进行了详细了解，认为可将小区道路按照其施工，便进行了500平方米试验性的改造，投入了6万元。经过近一年的使用，效果良好。今年7月，小区刚刚完成了其余1500平方米的道路维修改造，花费了16万元。这些费用，没有动用维修基金，也没有向业主另外收取，全部来源于物管费。
“小区自我管理，让居民自己当家做主。业主委员会为我们小区真是尽心尽责，物业管理费收取公开透明。我们生活在这里，环境好，物业费又低，邻里之间关系也密切。”小区业主余先生说，因为有钱结余，2018年春节，业委会还为业主进行了“分红”，给小区每个住户送去春节小礼品——一桶价值150元左右的花生油和一包面粉，小区每个居民心里都觉得特别温暖，更为住在这里感到自豪。
业委会来管理小区业主交纳的物管费，大家最担心的当然是钱的去向。业委会主任朱申祥说，小区里所有的账目，都是公开透明的，每一笔钱用到哪去，是怎么用的，都在公示栏里清清楚楚地写明白。一切事务都真真切切地公开，业主切身感受到小区管理服务到位，自然也更加支持并自觉参与到小区管理中来，形成了良性循还。
党员干部的
先锋模范作用
为什么公元1959小区收费低
却能享受高质量的服务？
党员干部发挥了重要的
先锋模范作用。
该小区业委会11名委员，有8名是在职或退休的党员干部，其中业委会主任朱申祥就是一名1970年就入了党的退休老干部。这些乐于奉献的党员干部，发挥先锋引领作用，把大家带动起来，为引领小区管理创新提供了方向。该小区打破了业主与物业之间原有的组织壁垒，实现了业主与物业的共驻共建、互联互通，充分释放了基层党组织强大的领导合力。党员充分参与社区治理，共商社区大事小情，不仅增强社区党组织凝聚力、影响力而且发挥了党员先锋模范作用，发动和鼓励更多的居民参与小区治理与服务，对于提升小区自我管理、自我教育、自我服务水平，实现楼栋环境优美、邻里互帮互助、小区平安文明和谐都具有推动作用。
万事开头难，
在刚实行“自治”之初，
有不少业主也是持观望的态度。
党员干部带头干，
群众才会跟着上。
小区的“自治”同样如此，刚开始为收缴物业费，业主委员会成员中党员起带头作用，自己先足额将全年的物管费交齐，再动员住在小区里的亲朋好友，就这样其他业主也慢慢被发动起来。与此同时，通过“自治”，小区面貌发生了翻天覆地的变化，楼道干净了，社区整洁了，小区路面平坦了，绿化也美了，原来不配合、不支持的居民变得超配合、超支持。该小区共640户，目前装修入住587户，入住率约为90%，这在市区非紧靠学校的小区房来说，是比较高的。已入住业主只有两户尚未交纳今年的物管费，缴纳率达99.9%，缴纳率之高，在全市少有。
业委会委员所有的工作，都是无偿的，没有任何报酬。业委会主任朱申祥说，只有不怀私心为小区做事，大家才会支持你，也只有这样做，才能把事情做好。小区的账务每月都要进行一次审计，由两名懂财务专业知识的业主来负责审计，而且他们同样是没有报酬的，大家都是义务参加。
除了小区业委会委员等一些义务管理人员，这里所有的保安、保洁人员、出纳等专职工作人员，也都是小区的业主。采取公开透明的方式招聘，其工资比其他物业公司定得相对还低一些。如保洁员，其他物业公司月薪一般在1600至2000元，而这里的保洁员每月只是1500元。虽然工资不比别人高，但为自己的小区服务，不需要外出，省去了交通费，既降低了成本，还解决了小区业主一些人的就业问题。
公元1959小区
“自治”管理成功，
最大的功劳当然是业主委员会
尽心尽责和无私的奉献。
他们处事公道一心为大家，
没有报酬纯属义务工作，
不掺杂个人私利。
也正是这样，方能服众，
自然能聚拢人心，赢得居民的支持。
人心齐，小区管理就顺利多了。
公元1959小区“自治”管理的成功经验，
对我市其他小区物业管理给予了启迪。
实习生 吴苗苗 记者 陈源茂
